تسويقي
المصدر -
شهد القطاع العقاري في دبي في الربع الأخير من عام 2018 استمراراً في الانخفاض الذي سجله في الربع الثالث من العام ذاته. وعلى الرغم من ذلك، فقد شهدت معاملات الوحدات السكنية الجاهزة زيادة بنسبة 22% في حجم المعاملات خلال الربع الرابع مقارنةً مع الربع الثالث وارتفاعاً عاماً بنسبة 7% خلال عام 2018 وذلك بسبب زيادة القدرة على تحمل التكاليف. جاء ذلك في التقرير الجديد الذي أصدرته شركة "تشيسترتنس" الرائدة في قطاع الخدمات العقارية الذي يسلط الضوء على واقع القطاع العقاري في دبي خلال الربع الرابع من العام 2018.
وانخفض متوسط أسعار مبيعات الشقق بنسبة 5٪ عن الربع الثالث، في الوقت الذي هبطت فيه أسعار الفلل بنسبة 3٪. علاوةً على ذلك، أظهر التقرير انخفاض أسعار الشقق على أساس سنوي بنسبة 16٪ و13% بالنسبة للفلل.
من جهته شهد قطاع الإيجارات انخفاضاً إضافياً بواقع 4% للشقق و3% للفلل مقارنةً بالربع الثالث، وهو ما يصب في مصلحة المستأجرين بكل تأكيد. وبشكلٍ عام، جاءت هذه الأرقام لتؤكد الانخفاض العام في قطاع الإيجارات على أساس سنوي بنسبة 12% للشقق و8% للفلل.
وتعليقاً على ذلك، قالت إيفانا غازيفودا فوسينيك، مدير خدمات الاستشارات والتقييم والعمليات الاستشارية في شركة تشيسترتنس الشرق الأوسط وشمال أفريقيا: "يواجه سوق العقارات في دبي العديد من العوائق نتيجةً لارتفاع العرض مقابل انخفاض الطلب. ولكن على الرغم من ذلك، فقد أظهرت أبحاثنا أن 41٪ من جميع المعاملات السكنية الآن ترتبط بالوحدات الجاهزة، بزيادة 6٪ عن عام 2017، مما يشير إلى حدوث تحول في اهتمامات المشترين، حيث من المتوقع أن يكتسب هذا الاتجاه مزيدًا من الزخم في عام 2019 مع تقديم المطورين للمزيد من الحوافز الجذابة والتسهيلات المرنة".
وفي قطاع المبيعات، شهد الربع الرابع امتداداً للانخفاض الذي حصل في الربع الثالث من عام 2018، حيث شهدت الأسعار المزيد من الانخفاض على مستوى الشقق السكنية والفلل. فقد انخفضت أسعار الشقق السكنية في كل من مدينة دبي الرياضية "سبورتس سيتي" والمدينة العالمية "إنترناشونال سيتي" ودائرة قرية جميرا بنسبة 9٪ في الربع الرابع بالمقارنة مع الربع السابق، لتسجل 793 درهم لكل قدم مربع، و516 درهم لكل قدم مربع، و759 درهم للقدم المربع على التوالي.
أما في منطقتي داون تاون دبي و"ذا جرينز"، فقد هبطت الأسعار بنسبة 8٪ و7٪ على التوالي لتسجل الأسعار الآن 1515 درهم لكل قدم مربع في داون تاون دبي و965 درهم لكل متر مربع في ذا جرينز. في المقابل، بقيت حافظت منطقة مرسى دبي "دبي مارينا" على مكانتها كأكثر المواقع مرونة بالنسبة للمستثمرين مع انخفاض طفيف بنسبة 1% لتقف الأسعار الآن عند 1185 درهم لكل قدم مربع.
بينما شهدت منطقة ديسكفري جاردنز الهبوط الأكبر على مستوى أسعار المبيعات بنسبة وصلت إلى 25% على أساس سنوي لتصل إلى 636 درهم لكل قدم مربع. بينما كانت منطقة "دبي لاند" الأكثر مرونة مع انخفاض بنسبة 5% فقط عن العام السابق.
أما في سوق مبيعات الفيلات، فقد سجلت منطقة نخلة جميرا انخفاضاً جديداً بنسبة 7٪ خلال الربع الرابع لتصل الأسعار إلى 2035 درهم للقدم المربع. بينما لم تشهد منطقتا السهول والينابيع أي انخفاض عن الربع السابق لتسجل 936 درهم للقدم المربع. بينما انخفضت أسعار المبيعات في منطقة المرابع العربية بنسبة 1٪ لتصل إلى 840 درهم للقدم المربع، وهو ما يشير إلى أن أسعار الوحدات السكنية قد وصلت إلى أدنى مستوياتها في تلك المناطق.
وشهد قطاع الإيجارات انخفاضاً بنسبة 5% في الربع الرابع وشمل ذلك مناطق دبي مارينا وواحة دبي للسيليكون ومدينة دبي الرياضية ودبي لاند والمدينة العالمية. ووصل معدل إيجار الشقة السكنية بغرفة نوم واحدة في منطقة دبي مارينا إلى 82,5000 درهم.
كما انخفضت الأسعار في كل من داون تاون دبي، وأبراج بحيرات جميرا ودائرة قرية جميرا ودبي موتور سيتي بنسبة 4٪ عن الربع السابق. ونظراً لزيادة العرض على مستوى الشقق الصغير بغرفة نوم واحدة وشقق الاستوديو، فإنها كانت الأكثر تأثراً بانخفاض أسعار السوق لتسجل هبوطاً سنوياً بنسبة 16٪ بالنسبة لشقق الاستوديو و12٪ للوحدات السكنية المكونة من غرفة نوم واحدة.
وشهد سوق تأجير الفلل متوسط انخفاض على أساس سنوي في الفلل المكونة من ثلاث غرف نوم بنسبة 4٪. ففي منطقة الفرجان انخفضت معدل الإيجارات بنسبة 7٪، حيث تتوفر الآن وحدة سكنية بثلاث غرف نوم مقابل 138،000 درهم. أما في المرابع العربية وقرية دائرة جميرا، فقد هبط متوسط إيجار الفلل بنسبة %4، وتتاح الآن فلل بثلاثة غرف نوم مقابل 160,000 درهم و150,000 درهم على التوالي. أما في نخلة جميرا، فقد انخفضت أسعار الإيجار بنسبة 1٪ فقط مع إمكانية استئجار فيلا مؤلفة من ثلاث غرف نوم مقابل 300,000 درهم.
وأضافت إيفانا غازيفودا فوسينيك قائلة: ""من منظور الإيجارات، لا تزال دبي سوقًا مناسبة للمستأجرين، مع وجود العديد من الخيارات التي تحقيق وفورات كبيرة لهم من خلال إعادة التفاوض على الشروط والإيجارات مع الملاك الحاليين أو الانتقال إلى وحدات سكنية أرخص داخل منطقتهم الحالية أو الانتقال إلى منطقة سكنية جديدة".
وفرض توافر مناطق سكنية جديدة التي تلقى طلباً متزايداً من قبل المستأجرين ضغوطاً ملّاك العقارات الذين يسعون إلى المحافظة على عملائهم أو اجتذاب مستأجرين جدد بتقديم خيارات دفع مرنة ومنح بعض الامتيازات الأخرى مثل تغطية رسوم الإيجار وغيرها.
واختتمت غازيفودا بالقول: "قد تؤدي هذه النتائج إلى استفادة أصحاب العقارات من سوق العطلات الذي أخذ صفة قانونية في دبي منذ عام 2016. ومع ضعف الطلب على العقود السنوية واستمرار انخفاض الإيجارات قد يكون استئجار الوحدات السكنية لفترة زمنية قصيرة مربحًا جدًا في بعض المناطق السكنية، بالتزامن من اقترابنا من إكسبو دبي 2020".
وانخفض متوسط أسعار مبيعات الشقق بنسبة 5٪ عن الربع الثالث، في الوقت الذي هبطت فيه أسعار الفلل بنسبة 3٪. علاوةً على ذلك، أظهر التقرير انخفاض أسعار الشقق على أساس سنوي بنسبة 16٪ و13% بالنسبة للفلل.
من جهته شهد قطاع الإيجارات انخفاضاً إضافياً بواقع 4% للشقق و3% للفلل مقارنةً بالربع الثالث، وهو ما يصب في مصلحة المستأجرين بكل تأكيد. وبشكلٍ عام، جاءت هذه الأرقام لتؤكد الانخفاض العام في قطاع الإيجارات على أساس سنوي بنسبة 12% للشقق و8% للفلل.
وتعليقاً على ذلك، قالت إيفانا غازيفودا فوسينيك، مدير خدمات الاستشارات والتقييم والعمليات الاستشارية في شركة تشيسترتنس الشرق الأوسط وشمال أفريقيا: "يواجه سوق العقارات في دبي العديد من العوائق نتيجةً لارتفاع العرض مقابل انخفاض الطلب. ولكن على الرغم من ذلك، فقد أظهرت أبحاثنا أن 41٪ من جميع المعاملات السكنية الآن ترتبط بالوحدات الجاهزة، بزيادة 6٪ عن عام 2017، مما يشير إلى حدوث تحول في اهتمامات المشترين، حيث من المتوقع أن يكتسب هذا الاتجاه مزيدًا من الزخم في عام 2019 مع تقديم المطورين للمزيد من الحوافز الجذابة والتسهيلات المرنة".
وفي قطاع المبيعات، شهد الربع الرابع امتداداً للانخفاض الذي حصل في الربع الثالث من عام 2018، حيث شهدت الأسعار المزيد من الانخفاض على مستوى الشقق السكنية والفلل. فقد انخفضت أسعار الشقق السكنية في كل من مدينة دبي الرياضية "سبورتس سيتي" والمدينة العالمية "إنترناشونال سيتي" ودائرة قرية جميرا بنسبة 9٪ في الربع الرابع بالمقارنة مع الربع السابق، لتسجل 793 درهم لكل قدم مربع، و516 درهم لكل قدم مربع، و759 درهم للقدم المربع على التوالي.
أما في منطقتي داون تاون دبي و"ذا جرينز"، فقد هبطت الأسعار بنسبة 8٪ و7٪ على التوالي لتسجل الأسعار الآن 1515 درهم لكل قدم مربع في داون تاون دبي و965 درهم لكل متر مربع في ذا جرينز. في المقابل، بقيت حافظت منطقة مرسى دبي "دبي مارينا" على مكانتها كأكثر المواقع مرونة بالنسبة للمستثمرين مع انخفاض طفيف بنسبة 1% لتقف الأسعار الآن عند 1185 درهم لكل قدم مربع.
بينما شهدت منطقة ديسكفري جاردنز الهبوط الأكبر على مستوى أسعار المبيعات بنسبة وصلت إلى 25% على أساس سنوي لتصل إلى 636 درهم لكل قدم مربع. بينما كانت منطقة "دبي لاند" الأكثر مرونة مع انخفاض بنسبة 5% فقط عن العام السابق.
أما في سوق مبيعات الفيلات، فقد سجلت منطقة نخلة جميرا انخفاضاً جديداً بنسبة 7٪ خلال الربع الرابع لتصل الأسعار إلى 2035 درهم للقدم المربع. بينما لم تشهد منطقتا السهول والينابيع أي انخفاض عن الربع السابق لتسجل 936 درهم للقدم المربع. بينما انخفضت أسعار المبيعات في منطقة المرابع العربية بنسبة 1٪ لتصل إلى 840 درهم للقدم المربع، وهو ما يشير إلى أن أسعار الوحدات السكنية قد وصلت إلى أدنى مستوياتها في تلك المناطق.
وشهد قطاع الإيجارات انخفاضاً بنسبة 5% في الربع الرابع وشمل ذلك مناطق دبي مارينا وواحة دبي للسيليكون ومدينة دبي الرياضية ودبي لاند والمدينة العالمية. ووصل معدل إيجار الشقة السكنية بغرفة نوم واحدة في منطقة دبي مارينا إلى 82,5000 درهم.
كما انخفضت الأسعار في كل من داون تاون دبي، وأبراج بحيرات جميرا ودائرة قرية جميرا ودبي موتور سيتي بنسبة 4٪ عن الربع السابق. ونظراً لزيادة العرض على مستوى الشقق الصغير بغرفة نوم واحدة وشقق الاستوديو، فإنها كانت الأكثر تأثراً بانخفاض أسعار السوق لتسجل هبوطاً سنوياً بنسبة 16٪ بالنسبة لشقق الاستوديو و12٪ للوحدات السكنية المكونة من غرفة نوم واحدة.
وشهد سوق تأجير الفلل متوسط انخفاض على أساس سنوي في الفلل المكونة من ثلاث غرف نوم بنسبة 4٪. ففي منطقة الفرجان انخفضت معدل الإيجارات بنسبة 7٪، حيث تتوفر الآن وحدة سكنية بثلاث غرف نوم مقابل 138،000 درهم. أما في المرابع العربية وقرية دائرة جميرا، فقد هبط متوسط إيجار الفلل بنسبة %4، وتتاح الآن فلل بثلاثة غرف نوم مقابل 160,000 درهم و150,000 درهم على التوالي. أما في نخلة جميرا، فقد انخفضت أسعار الإيجار بنسبة 1٪ فقط مع إمكانية استئجار فيلا مؤلفة من ثلاث غرف نوم مقابل 300,000 درهم.
وأضافت إيفانا غازيفودا فوسينيك قائلة: ""من منظور الإيجارات، لا تزال دبي سوقًا مناسبة للمستأجرين، مع وجود العديد من الخيارات التي تحقيق وفورات كبيرة لهم من خلال إعادة التفاوض على الشروط والإيجارات مع الملاك الحاليين أو الانتقال إلى وحدات سكنية أرخص داخل منطقتهم الحالية أو الانتقال إلى منطقة سكنية جديدة".
وفرض توافر مناطق سكنية جديدة التي تلقى طلباً متزايداً من قبل المستأجرين ضغوطاً ملّاك العقارات الذين يسعون إلى المحافظة على عملائهم أو اجتذاب مستأجرين جدد بتقديم خيارات دفع مرنة ومنح بعض الامتيازات الأخرى مثل تغطية رسوم الإيجار وغيرها.
واختتمت غازيفودا بالقول: "قد تؤدي هذه النتائج إلى استفادة أصحاب العقارات من سوق العطلات الذي أخذ صفة قانونية في دبي منذ عام 2016. ومع ضعف الطلب على العقود السنوية واستمرار انخفاض الإيجارات قد يكون استئجار الوحدات السكنية لفترة زمنية قصيرة مربحًا جدًا في بعض المناطق السكنية، بالتزامن من اقترابنا من إكسبو دبي 2020".
